Wij werken bij het vaststellen van grondexploitaties in twee stappen. Eerst wordt de raad gevraagd in te stemmen met de inhoudelijke uitgangspunten, vastgelegd in een integraal stedenbouwkundig plan met een inschatting van de financiële consequenties. Daarna maken wij een grondexploitatie waarin wij deze uitgangspunten hebben vertaald.

In de paragraaf Grondbeleid zijn de uitkomsten van de jaarlijkse zomeractualisatie toegelicht per grondexploitatie. Op totaalniveau daalt de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties met €0,6 miljoen tot €39,8 miljoen. Daarnaast neemt het totale risicoprofiel van de grondexploitaties, waarvoor specifiek weerstandsvermogen wordt aangehouden, af met €0,7 miljoen tot €4,2 miljoen. De onttrekking aan de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties wordt, ten bedrage van €0,6 miljoen, toegevoegd aan de algemene middelen.

De winstgevende grondexploitaties laten een stijging van het resultaat zien van €2,5 miljoen. Het totale risico van de winstgevende grondexploitaties is met ruim €0,1 miljoen afgenomen. De verbetering van de winstgevende grondexploitaties leidt niet tot een directe vrijval van middelen (winstneming). Conform BBV-richtlijnen wordt ieder jaar slechts een gedeelte van deze winst aan de gemeentelijke algemene middelen toegevoegd op basis van de voortgang van ieder project. Vanwege de onzekerheid in de timing en hoogte van de winstneming wordt daarbij 50% van de verwachte winstneming meegenomen. Bij het jaarrekeningresultaat over 2022 wordt over de gerealiseerde winstneming gerapporteerd.

De effecten van een stijging van programma & uitvoeringskosten is nog niet meegenomen in bovenstaande cijfers. Dit zal worden verwerkt in de actualisatie eind 2022 en zal leiden tot een beperkte afwijkingen voor de verliesvoorzieningen en voor de resultaten van winstgevende grondexploitaties.

In de zomeractualisatie worden de parameters voor kosten- en opbrengststijgingen niet aangepast. Dat gebeurt jaarlijks bij actualisatie ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening. In 2022 is sprake van een ongekend hoge inflatie die ook de civieltechnische kosten raakt. Hoe zich deze prijsstijgingen verder gaan ontwikkelen is echter heel onzeker. Daaraan gekoppeld is het ook nog vrij onzeker of de prijsstijgingen gevolgen gaan hebben voor de uitgifteprijzen en daarmee de opbrengsten in de grondexploitaties.

Aan het eind van 2022 verwachten we daar een beter inzicht in te hebben. In deze zomeractualisatie is voor wat betreft deze parameters nog geen wijziging aangebracht in de grondexploitaties.

Wel zijn de recent gerealiseerde aanbestedingen en de daarvoor ook geactualiseerde civieltechnische ramingen verwerkt. Het gehanteerde kostenniveau in de grondexploitaties waarin nu of op korte termijn civieltechnische kosten worden gemaakt is daarmee actueel voor 2022.

Sluiskwartier

In het Sluiskwartier is de bouw van circa 80 woningen voorzien, deel uitmakend van de gehele gebiedsopgave Centrum en Centrumschil. Het Sluiskwartier was onderdeel van de aanvraag subsidie Woningbouwimpuls. De omvang van de nog te verantwoorden subsidie, onderdeel Sluiskwartier is €626.000. Deze zomer is het bestemmingplan onherroepelijk geworden en kan de transformatieopgave plaatsvinden. De voortgang van het project is derhalve belangrijk maar staat onder druk en deels getemporiseerd vanwege de beschikbare ambtelijke capaciteit. Nu het bestemmingplan evenwel onherroepelijk is geworden wordt het project weer opgepakt. In de grondexploitatie wordt daarom een realistische voortgang op basis van volledige inzet als uitgangspunt gehanteerd. In de achterliggende periode is een geringe vertraging opgetreden ten opzichte van de jaarrekening 2021.
Deze opgelopen vertraging resulteert in een nadelig mutatie van het planresultaat ten bedrage van €58.000 (Planresultaat was bij de jaarrekening €2.088.000 en wordt na actualisatie €2.146.000 nadelig). Dit wordt veroorzaakt door een renteaanpassing (-€26.000) en overige aanpassingen en vertraging, waarvan het effect €32.000 (effect rente) is.  
Het risicoprofiel wordt naar boven bijgesteld met €55.000. Dit door onzekerheden ten aanzien van de bouwkundige staat van de te behouden panden in relatie tot de getaxeerde opbrengstwaarde als meegenomen in het planresultaat.

Steenbrugge 2e fase

Steenbrugge is de grootste uitbreidingswijk in Deventer en heeft daarmee een belangrijke positie in de woningbouwproductie in de gemeente. In de 2e fase is de bouw van 800 woningen voorzien. Nadat in 2021 de gemeente de grondexploitatie weer helemaal in eigen regie is gaan uitvoeren is het oorspronkelijk negatieve planresultaat omgebogen naar een positief planresultaat van €4.590.000 bij de jaarrekening 2021. De oorzaak daarvan is dat de sterk veranderde situatie van de woningmarkt ook kan worden vertaald in de gemeentelijke grondexploitatie. Ten opzichte van de jaarrekening 2021 is het planresultaat opnieuw toegenomen met €2,53 tot €7,12 miljoen voordelig. Dat wordt veroorzaakt door een hoger gerealiseerde grondopbrengst (plus €0,7 miljoen) en een bijstelling van de te realiseren verkoopprijzen van de woningen, met daaraan gekoppeld een hogere grondprijs (plus €0,89 miljoen). Voor de civiele werken heeft een eerste aanbesteding plaatsgevonden. Het resultaat van de opdrachtverlening leidt tot een verlaging van de civiele kosten met ruim €1 miljoen, ten gunste van het resultaat. Het effect van de aanpassing van de rente is een verlaging van het planresultaat van ca. €60.000. Het risicoprofiel neemt af met ongeveer €225.000. De risico’s aangaande gezondheid/aansprakelijkheid en hoogspanningsleidingen zijn vervallen (€860.000), maar daarnaast zijn de markttechnische risico’s vanwege de onzekere economische ontwikkelingen iets toegenomen (€635.000).

A1 Bedrijvenpark

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. De verliesvoorziening voor A1 Bedrijvenpark is met €0,15 verlaagd naar €21,6 miljoen. De grondexploitatie is geactualiseerd voor kavelprijs, civieltechnische raming, de te maken plankosten en de gemeentelijke rentevoet. De nieuwe verkaveling is doorgevoerd in de grondexploitatie. De plankosten zijn bijgesteld, omdat vanwege de kleine kavels de “inschrijving/ pitch methode” een intensief traject. Ook zijn de grondprijzen zijn geactualiseerd. Door de effectuering van het een aantal geplande grondverkopen voor het “westeljik” deel voor het eerste half jaar van 2022, zijn onzekerheden rondom deze verkopen afgenomen. Het risicoprofiel neemt daarom of met circa €0,8 miljoen.

Gasfabriekterrein, cluster Stadsentree

Het Gasfabriekterrein kent een tekort van €0,43 miljoen bij de Jaarrekening 2021 en is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort wordt nu begroot op circa €0,60 miljoen. Dit is een verslechtering op het resultaat van circa €0,17 miljoen. De belangrijkste oorzaken van deze verslechtering betreffen de slechtere bodemsituatie (verontreinigingen en restobjecten in de bodem) dan op basis van beschikbare informatie kon worden aangenomen. Daarnaast valt het bouw en woonrijp maken duurder uit dan begroot. Oorzaak daarvoor is prijsstijging(civiel), aanwezige restobjecten, tijdelijke parkeervoorziening en toepassen dubbele drainage. Het risicoprofiel wordt naar boven bijgesteld met €100.000. Er wordt nu rekening gehouden met een extra risico dat het resultaat van de aanbesteding gezien de moeilijk voorspelbare prijsstijging die momenteel gaande is, hoger uitvalt dan de nu aangehouden bestekraming.