Een belangrijk thema is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in de ruimtevraag. Uitgaande van het grondbeleid als ondersteunend instrument stellen we ons in dit kader de vraag hoe we een bijdrage kunnen leveren aan de daarbij behorende opgaven en ambities. Anders geformuleerd: hoe kunnen we een bijdrage leveren aan de waardecreatie, in samenwerking met onze inwoners, ondernemers en andere partners?

De kern van waardecreatie is het centraal stellen van het maatschappelijke effect van een gebiedsontwikkeling. Dat gebeurt vanuit een breed perspectief. Bijvoorbeeld of een gebiedsontwikkeling bijdraagt aan een gezonde leefomgeving of aan meer werkgelegenheid. Dit maatschappelijk effect wegen we af tegen de financiële investering en risico’s in een gebiedsontwikkeling.
We werken vanuit het besef dat de huidige opgaven zoals de versnelling woningbouw, de energietransitie, de toekomstbestendige bedrijventerreinen en de transformatie naar nieuwe stedelijkheid voor bepaalde delen van de gemeente vragen om een versterkte gemeentelijke gebiedsregie. Inhakend op het nieuwe instrumentarium van de Omgevingswet en de beleidscontext zoals die is vastgelegd in de Omgevingsvisie geven wij vorm aan integrale en organische gebiedsontwikkelingen.

Dit doen wij vooral door het realiseren, contracteren en begeleiden van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Wij nemen deel of regisseren in netwerkverbanden, stimuleren en faciliteren marktpartijen en laten los wanneer particuliere initiatieven de overheid niet nodig hebben. Wanneer (niet)-commerciële partijen een ontwikkeling die wij noodzakelijk vinden niet oppakken of onvoldoende waardecreatie opleveren gaan wij zelf actief of in samenwerking gronden en panden (strategisch) aankopen, ontwikkelen en verkopen of beheren.
We bevorderen een transparante kostentoerekening van de gemeentelijke kosten van werken en werkzaamheden van algemeen nut en onrendabele ontwikkelingen. Binnen gebieden waar sprake is van een sterke samenhang en afhankelijkheden tussen de diverse locatieontwikkelingen dragen wij bij de voorbereiding en uitvoering zorg voor de regie en coördinatie.

We werken verder aan de lopende grondexploitaties. Gronden en panden die om strategische redenen wel in gemeentelijk bezit blijven maar nog niet onmiddellijk nodig zijn voor een ontwikkeling, zijn als pauzelandschappen beschikbaar voor tijdelijke functies.

De kansen en risico’s die horen bij grond- en vastgoedinvesteringen, hebben invloed op de algemene financiële positie van de gemeente. Dit beschrijven wij jaarlijks bij de Jaarrekening in het Meerjarenperspectief grondzaken (MPG).

De woningmarkt staat onder druk. In alle segmenten worden nieuwe locaties in ontwikkeling gebracht en worden woningen gebouwd en verkocht. Deze opgave kan alleen succesvol verlopen als deze plaats vindt plaats in samenwerking en afstemming met marktpartijen en organisaties. De gemeentelijk bijdrage daarin ligt in het realiseren van de openbare voorzieningen en het faciliteren via de publiekrechtelijke mogelijkheden zoals het ruimtelijk ordeningsinstrumentarium.

In sommige situaties is het gewenst dat de gemeente ook zelf risicodragende ontwikkelingen ter hand nemen. Om dat mogelijk te maken is een goed portefeuillebeheer gebiedsontwikkeling noodzakelijk. Dat wordt enerzijds bepaald door de opbouw van de eigen voorraad gronden en grondexploitaties en anderzijds door een goed systeem van kostenverhaal van de gemeentelijke kosten in de openbare voorzieningen en onrendabele ontwikkelingen.

De bestaande voorraad gronden pakken we geheel op. Langer lopende complexen worden nu snel afgerond. De Vijfhoek, Wijtenhorst Douweler Leide en Eikendal zijn inmiddels afgerond of worden dat binnenkort. In Tuinen van Zandweerd is de verkoop al gevorderd. In 2022 is de verkoop in de tweede fase van Steenbrugge gestart. De verkoop van de woningbouwkavels moest in 2022 tijdelijk worden getemporiseerd in verband met capaciteitsproblemen in de ambtelijke organisatie.  
Van de kleinere inbreidingslocaties zoals van Heetenstraat, Wittenstein en de Rielerweg/Tjoenerstraat zijn de meeste gronden in 2022 uitgegeven en wordt een start van de bouw in 2023 verwacht. Voor de ontwikkeling van de gronden in Hagenvoorde, Okkenbroek, Loo en Lettele worden in 2023 voorstellen aan de raad voorgelegd.

Om grondspeculatie en daarmee ongewenste prijsopdrijving te voorkomen, maakt de gemeente ook gebruik van het instrument Wvg (voorkeursrecht gemeenten). Op die wijze behoudt de gemeente ook de regie op de maatschappelijk kwaliteit van de uitvoering. Of dat daadwerkelijk leidt tot aankoop van de gronden is afhankelijk van de vraag of het maatschappelijk rendement daarmee gebaat is en of dit kan plaats vinden binnen een aanvaardbaar financieel rendement. In 2023 worden keuzes gemaakt over de gronden Wechelerhoek, waarvoor in 2021 Wvg is gevestigd. Voor de gronden in Lettele en Loo is in 2022 de keuze gemaakt deze zelf te ontwikkelen.

De uitgifte van gronden in het westelijke deel van het A1 Bedrijvenpark worden in 2023 voortgezet. Het A1 Bedrijvenpark is een onderscheidend bedrijventerrein voor duurzaamheid en innovaties. Dat willen we verder uitbouwen. Daarom moedigen we de komst van duurzame en innovatieve bedrijven aan. Mede als gevolg van de druk op bestaande bedrijventerreinen deze om te zetten naar een meer gemengd stedelijk milieu ontstaat een nieuwe behoefte aan ruimte voor bedrijven. In het voorraadbeheer is om die reden ook oog voor kansen die zich voordoen voor nieuwe bedrijventerreinen.

Modernisering en herinrichting van de oudere bedrijventerreinen Kloosterlanden en Bergweide kunnen belangrijke impulsen op het gebied van duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid geven. Mogelijk kan het grondbeleid hier een faciliterende en stimulerende rol spelen.  Daarbij denken we aan de inzet van het instrument “erfpacht” of in de wijze van kostenverdeling.

Binnen de Poort van Deventer ontwikkelen we de gebieden Teugseweg (Stadsentree) en Gasfabriekterrein. We zien dit als een kansrijk gebied voor startups en hoogwaardige, innovatieve en duurzame bedrijvigheid. De ontwikkeling van de Stadsentree wordt vertraagd als gevolg van een knelpunt in de verkeersontsluiting. Voordat de ontwikkeling verder vorm kan krijgen dient eerst dit knelpunt te worden opgelost.
Ten behoeve van de containerterminal aan de Westfalenstraat wordt in 2023 de aanlegwal gerealiseerd.

De huidige “Nota Grondbeleid” dateert uit 2013 (vastgesteld in 2014). De basis van die nota is het zogenaamde faciliterende grondbeleid (nee, tenzij). Doordat de situatie sindsdien wezenlijk is veranderd, wordt er gewerkt aan een nieuwe nota grondbeleid. In 2021 heeft er een gesprek met de raad plaatsgevonden over de nieuwe principes van het grondbeleid. Eind 2022 wordt de raad gevraagd een nieuwe nota Grondbeleid vast te stellen. De basis daarvan is het zogenaamde situationele (dynamische) grondbeleid, waarin de gemeente zijn rol bij gebieds- en locatieontwikkelingen bepaalt aan de hand van de vraag met welke gemeentelijke rol het maatschappelijke rendement van die ontwikkeling het beste gediend is, binnen aanvaardbare financiële kaders.

In de Voorjaarsnota 2021 zijn middelen beschikbaar gesteld voor het opzetten en uitwerken van integrale gebiedsontwikkelingen. Achtergrond daarvan is de wens om als gemeente meer integrale regie te kunnen behouden over de kwaliteit en uitvoering van de vaak samenhangende ontwikkelingen. In 2022 zijn er pilots gestart voor de gebieden De Kien en Centrumschil. In de pilots onderzoeken we de mogelijkheden en wenselijkheden van de gemeentelijke regierol en de wijze waarop dit voor de gemeentelijke organisatie op een zo efficiënt en effectief mogelijke manier kan worden uitgevoerd.
Contractmanagement en kostenverhaal zijn daarbij belangrijke bouwstenen. Om die reden wordt in het verlengde van het nieuwe grondbeleid ook een systematiek van gemeentelijk kostenverhaal opgezet.

Wij werken bij het vaststellen van grondexploitaties in twee stappen. Eerst wordt de raad gevraagd in te stemmen met de inhoudelijke uitgangspunten, vastgelegd in een integraal stedenbouwkundig plan met een inschatting van de financiële consequenties. Daarna maken wij een grondexploitatie waarin wij deze uitgangspunten hebben vertaald.

In de paragraaf Grondbeleid zijn de uitkomsten van de jaarlijkse zomeractualisatie toegelicht per grondexploitatie. Op totaalniveau daalt de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties met €0,6 miljoen tot €39,8 miljoen. Daarnaast neemt het totale risicoprofiel van de grondexploitaties, waarvoor specifiek weerstandsvermogen wordt aangehouden, af met €0,7 miljoen tot €4,2 miljoen. De onttrekking aan de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties wordt, ten bedrage van €0,6 miljoen, toegevoegd aan de algemene middelen.

De winstgevende grondexploitaties laten een stijging van het resultaat zien van €2,5 miljoen. Het totale risico van de winstgevende grondexploitaties is met ruim €0,1 miljoen afgenomen. De verbetering van de winstgevende grondexploitaties leidt niet tot een directe vrijval van middelen (winstneming). Conform BBV-richtlijnen wordt ieder jaar slechts een gedeelte van deze winst aan de gemeentelijke algemene middelen toegevoegd op basis van de voortgang van ieder project. Vanwege de onzekerheid in de timing en hoogte van de winstneming wordt daarbij 50% van de verwachte winstneming meegenomen. Bij het jaarrekeningresultaat over 2022 wordt over de gerealiseerde winstneming gerapporteerd.

De effecten van een stijging van programma & uitvoeringskosten is nog niet meegenomen in bovenstaande cijfers. Dit zal worden verwerkt in de actualisatie eind 2022 en zal leiden tot een beperkte afwijkingen voor de verliesvoorzieningen en voor de resultaten van winstgevende grondexploitaties.

In de zomeractualisatie worden de parameters voor kosten- en opbrengststijgingen niet aangepast. Dat gebeurt jaarlijks bij actualisatie ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening. In 2022 is sprake van een ongekend hoge inflatie die ook de civieltechnische kosten raakt. Hoe zich deze prijsstijgingen verder gaan ontwikkelen is echter heel onzeker. Daaraan gekoppeld is het ook nog vrij onzeker of de prijsstijgingen gevolgen gaan hebben voor de uitgifteprijzen en daarmee de opbrengsten in de grondexploitaties.

Aan het eind van 2022 verwachten we daar een beter inzicht in te hebben. In deze zomeractualisatie is voor wat betreft deze parameters nog geen wijziging aangebracht in de grondexploitaties.

Wel zijn de recent gerealiseerde aanbestedingen en de daarvoor ook geactualiseerde civieltechnische ramingen verwerkt. Het gehanteerde kostenniveau in de grondexploitaties waarin nu of op korte termijn civieltechnische kosten worden gemaakt is daarmee actueel voor 2022.

Sluiskwartier

In het Sluiskwartier is de bouw van circa 80 woningen voorzien, deel uitmakend van de gehele gebiedsopgave Centrum en Centrumschil. Het Sluiskwartier was onderdeel van de aanvraag subsidie Woningbouwimpuls. De omvang van de nog te verantwoorden subsidie, onderdeel Sluiskwartier is €626.000. Deze zomer is het bestemmingplan onherroepelijk geworden en kan de transformatieopgave plaatsvinden. De voortgang van het project is derhalve belangrijk maar staat onder druk en deels getemporiseerd vanwege de beschikbare ambtelijke capaciteit. Nu het bestemmingplan evenwel onherroepelijk is geworden wordt het project weer opgepakt. In de grondexploitatie wordt daarom een realistische voortgang op basis van volledige inzet als uitgangspunt gehanteerd. In de achterliggende periode is een geringe vertraging opgetreden ten opzichte van de jaarrekening 2021.
Deze opgelopen vertraging resulteert in een nadelig mutatie van het planresultaat ten bedrage van €58.000 (Planresultaat was bij de jaarrekening €2.088.000 en wordt na actualisatie €2.146.000 nadelig). Dit wordt veroorzaakt door een renteaanpassing (-€26.000) en overige aanpassingen en vertraging, waarvan het effect €32.000 (effect rente) is.  
Het risicoprofiel wordt naar boven bijgesteld met €55.000. Dit door onzekerheden ten aanzien van de bouwkundige staat van de te behouden panden in relatie tot de getaxeerde opbrengstwaarde als meegenomen in het planresultaat.

Steenbrugge 2e fase

Steenbrugge is de grootste uitbreidingswijk in Deventer en heeft daarmee een belangrijke positie in de woningbouwproductie in de gemeente. In de 2e fase is de bouw van 800 woningen voorzien. Nadat in 2021 de gemeente de grondexploitatie weer helemaal in eigen regie is gaan uitvoeren is het oorspronkelijk negatieve planresultaat omgebogen naar een positief planresultaat van €4.590.000 bij de jaarrekening 2021. De oorzaak daarvan is dat de sterk veranderde situatie van de woningmarkt ook kan worden vertaald in de gemeentelijke grondexploitatie. Ten opzichte van de jaarrekening 2021 is het planresultaat opnieuw toegenomen met €2,53 tot €7,12 miljoen voordelig. Dat wordt veroorzaakt door een hoger gerealiseerde grondopbrengst (plus €0,7 miljoen) en een bijstelling van de te realiseren verkoopprijzen van de woningen, met daaraan gekoppeld een hogere grondprijs (plus €0,89 miljoen). Voor de civiele werken heeft een eerste aanbesteding plaatsgevonden. Het resultaat van de opdrachtverlening leidt tot een verlaging van de civiele kosten met ruim €1 miljoen, ten gunste van het resultaat. Het effect van de aanpassing van de rente is een verlaging van het planresultaat van ca. €60.000. Het risicoprofiel neemt af met ongeveer €225.000. De risico’s aangaande gezondheid/aansprakelijkheid en hoogspanningsleidingen zijn vervallen (€860.000), maar daarnaast zijn de markttechnische risico’s vanwege de onzekere economische ontwikkelingen iets toegenomen (€635.000).

A1 Bedrijvenpark

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. De verliesvoorziening voor A1 Bedrijvenpark is met €0,15 verlaagd naar €21,6 miljoen. De grondexploitatie is geactualiseerd voor kavelprijs, civieltechnische raming, de te maken plankosten en de gemeentelijke rentevoet. De nieuwe verkaveling is doorgevoerd in de grondexploitatie. De plankosten zijn bijgesteld, omdat vanwege de kleine kavels de “inschrijving/ pitch methode” een intensief traject. Ook zijn de grondprijzen zijn geactualiseerd. Door de effectuering van het een aantal geplande grondverkopen voor het “westeljik” deel voor het eerste half jaar van 2022, zijn onzekerheden rondom deze verkopen afgenomen. Het risicoprofiel neemt daarom of met circa €0,8 miljoen.

Gasfabriekterrein, cluster Stadsentree

Het Gasfabriekterrein kent een tekort van €0,43 miljoen bij de Jaarrekening 2021 en is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort wordt nu begroot op circa €0,60 miljoen. Dit is een verslechtering op het resultaat van circa €0,17 miljoen. De belangrijkste oorzaken van deze verslechtering betreffen de slechtere bodemsituatie (verontreinigingen en restobjecten in de bodem) dan op basis van beschikbare informatie kon worden aangenomen. Daarnaast valt het bouw en woonrijp maken duurder uit dan begroot. Oorzaak daarvoor is prijsstijging(civiel), aanwezige restobjecten, tijdelijke parkeervoorziening en toepassen dubbele drainage. Het risicoprofiel wordt naar boven bijgesteld met €100.000. Er wordt nu rekening gehouden met een extra risico dat het resultaat van de aanbesteding gezien de moeilijk voorspelbare prijsstijging die momenteel gaande is, hoger uitvalt dan de nu aangehouden bestekraming.